我要收回自用 ~ 我要卖房 ~ 我要拆建 ~ 我要把他赶走！

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于戎伟 于氏法律 “我  要  把  他  赶  走！”
我经常听到房东说这句话，说得专业些，这句话的意思是说房东打算与租客结束租赁关系，解除租约。故此，我在下面的讲述中将用“解除租约”这个短语表达这个意思，以显得行文雅致一些。


解除租约大致分成两种情形。

第一种，是当租客有过错的情形下，房东寻求解除租约。经过一番周折，法警拿着有效的法令，将租客驱逐走人，租约于是得以解除。这种情形相对比较简单，因为租客有错在先，行为明显，而且没有在限期内修补过错。这些情形包括欠租不还、毁坏财物、打扰邻人、非法使用、严重破坏以及持续持续迟交租金等。

第二种是当租客没有过错的情形下，房东寻求解除租约。这种比较困难。因为Residential Tenancies Act, 2006 （以下简称“民用租务法”，或“民租法”），明确指出，法律保障租客的租住稳定性，具体地表现为，即使租约上的租期期满，只要租客愿意，没有过失，租约就自动得以延续，除去可以按照当年的涨租幅度提高租金之外，其他在原租约上的条款都原封不动，继续有效，租客开始按月为期（先前的租约是按年为期）继续租住原物业。


第一种情形我会另找机会和大家讨论，本文着重讨论第二种情形。

首先，大家来看看民租法。民租法允许房东在租客没有过错的情形下，可以因为哪些理由可以与租客解除租约呢？经过研究，我们不难发现，无外乎是如下三种理由。
·        房东申请收回物业，以便自己、配偶，子女、或者父母及护理人员使用；
·        房东出售物业，买家自用；
·        房东打算修缮，或者拆除当下的物业，兴建新的居所

其次，我们来解析民租法对提出这些理由的共同要求。
·        解除租约的时间必须是在租期结束时，而不可在租约进行当中；
·        解约通知书必须在解约日之前的至少60天前（自住或出售），或120天前（修缮或拆建），有效送达给租客；
·        解约日必须是当期的最后一天。

然后，我们研究这三种理由的内涵与外延。
·        “收回自用”

民租法允许房东本人、房东的配偶、本人的子女、配偶的子女、本人的父母、配偶的父母，以及照顾这些人的护理人员收回使用。同时，判例法要求收回使用的人，必须表达并陈述“真实目的”，一般听证官要求收回使用人当庭答话，自证陈词，否则不会获批。这是一个比较困难的申请，因为过往滥用这个原因的人实在太多，导致听证官对这类的申请格外留意。所以，要求申请人有完全的义务来证明这个“真是目的”。

·        “出售物业”
市场活跃时，物业交投频繁。房东往往要赶走租客，因为要卖房了。请格外注意“要卖房”绝对不是理由。只有已经卖了房了，而且买家在买卖合同中表示“自用不租”才是理由。同时，一旦听证，房东需要买家配合出庭作证。这里要提一句，在租期当中，房东也可以卖房，只要买家继续承接这个现有的租客就是了。这里需要买卖双方的交易律师，从中协助处理一切有关租务事宜，比如押金、正在进行的诉讼、原租约等。


·        “修缮或拆建”
这里理由是指大规模的修缮，必须是申请市府批准的那种修缮。小修小补不算。拆建更是要拆旧建新。这种通知要求必须提前至少期满前的120天。同时当下的租客在物业修缮完成后，有第一回迁权。

最后，回答几个与这个话题有关的，也是经常遇到的问题。

问：我就把“收回自用”当个借口，把他赶走，然后我也并不住进去，我重新找租客，找个好的，租金给的高的。
答：表达“真实目的”是很郑重的程序。如果后来被发现是虚假原因，你会被要求补偿原租客的损失，甚至遭受房东房客管理局的罚款（最高罚款两万五千元）。租客在离开之后的一年内，都有权因为“恶意驱逐”而起诉房东。当然，如果房东生活发生变化，没有搬进去住，也没有出租或者出售，实际是空置着，那不算是违规。

问：房子里有租客，我卖房很不方便。里面没做整理，卖不上个好价钱。所以我想把他赶走后，再上市。
答：这不是解除租约的理由。房东卖房是房东的合法权利，只要房东遵从“进入规则”，租客没有理由不配合，否则房东可以因为租客“打扰使用”为理由（租客过错），立即提出解约通知并申请驱逐。

问：我的确是因为卖房而解约，但是如果买家不想配合我出庭作证，我怎么办？
答：我理解这种情形，而且时有发生。许多买家不懂法律，不愿意参与法律过程。这时，您和您的经纪要和对方的经纪晓以利害。说明这是个法律的规定，也是为了他们的利益着想，否则无法驱逐，无法顺利交接过户，最后大家都会更麻烦。再说，买家出庭作证，就是为了这个单一的问题，不会涉及其他任何问题。如果买家不在本地，可以安排视频出庭（这个要提前做特别的申请）。建议立即寻求专业法律指导。

民租法对解（赶）除（走）租（租）约（客）非常小心，唯恐天下有了寒士，大家都不“俱欢颜”。所以，驱逐是件挺不容易的事。尤其当租客并没有过错，而房东感觉租客“很麻烦，很棘手”，或者发觉租金太低时，往往有意用误导来赶走租客，是重大的违规，民租法对此有严厉的制裁条款。所以大家不要用虚假的理由，不要希冀侥幸来达到目的。我处理过若干起房东被原租客反告“恶意驱逐”的案子，处理起来很棘手，侥幸也只是少赔一些，而很难全胜，不值得一试。

如果真到要解除租约，而理由又不充分时，应该尝试友好的对谈，摆事实，讲道理，博同情，破些财。这样也许事半功倍，比起云山雾罩地忽悠，往往效果好多了。

做租客的都不是傻瓜。一般地，市面上鲜有“初出茅庐的租客”，他们做了多年的租客，经过风雨，见过世面，他们可比房东有经验，懂法律。相比之下，近几年拿些首付，匆匆买了房子的“青涩房东”，可是大有人在，这些房东可没什么太多的经验和手段，更何谈懂什么法律。。。


在此，我愿意寄语广大房东群众，只有遵纪守法，保护自己的财产，有效地规避风险，及时寻求专业意见，才是投资物业出租致胜的不二法门。