如何用公司的钱给自己买一套房？

admin

我毕业十几年，几乎天天都在做跟房产有关的税务工作，结果自己膝下只有一房，还是夫妻共有产权。去年圣诞，我把爸妈接来同住，这个举措对我的教育意义很大。当清晨的第一缕阳光刚刚抚摸到我的脸的时候，我妈就在楼下大喊 “太阳晒到屁股啦！“ 让我实在分不清自己身上究竟哪个是脸哪个是屁股。孩子吃饭少，我妈焦虑说我当妈不行；孩子学习不积极，刚想发威我爸嗷~~一声冲过来说我教育方式欠妥。马大福和马二淘居然见人下菜碟，由一开始每日喵喵围着我，到现在一脸谄媚地跟着玄冥二老，和我感情日渐冷淡。

我明白了一个道理，距离，产生美。我决心在附近买个住所，制造距离。

很多人在后台问，如何用公司的钱给自己买房？好巧，我也正有此打算。

首先，你得有一家公司。

其次，公司有税后结余。

再次，个人手里钱不多，有意打公司的主意。

加拿大私人小公司叫 Canadian controlled private corporation (“CCPC”)。CCPC的前50万积极收入用低税率，超过50万的部分用普通税率26.5%。

安省CCPC低税率： 2016年 15%； 2017年 15%， 2018年 13.5%， 2019年 12.5%， 2020年进一步降到 12.2%。

公司挣50万，交6万公司税，还有44万。再发到个人，交17万个人税, 还剩26万。哪个老板不心痛？

倘若这钱不发出来，老板还想用，怎么操作？

考虑到不影响公司本身的业务和尽量规避法律风险，我决定成立一家新公司。新公司跟老公司借款，零利率或支付市场等价的利息。俩公司坐下来签一份正规的借款合同(bona fide loan)。

用新公司买房，不够可以贷。公司贷款比个人难，银行唧唧歪歪一番，要公司近两三年的财务报表，再看个人收入。踏踏实实报税，才是长久之计。

我和新公司签了租约，每月按市场价支付房租。公司提供住房是 taxable benefit， 不付租或象征性地付低于市价的房租都会给个人带来麻烦。老板得有老板的身段，不要占这等小便宜，要占就占大的。

一位哲人说，“痛苦源于选择”， 另一位哲人说，”鱼与熊掌不可兼得“。做选择就要取舍，取舍必然带来得失，吃鱼翅还是吃熊掌，挑一个，不要患得患失。

实在不知道吃哪个，就多看看我的文章。

用公司的钱买房的好处显而易见：

1>省下17万的个人税！想想看，把钱发给股东个人再买房，交完税剩一半，半套都没了；因此，不发是上策。任正非不都说了嘛，我们个人也没有多少财富，钱都投到公司里了。只要把肥料放到土地里面，土地变肥沃了，最终土地还是我们的，那我们为什么今天要把肥料分了呢？
2> 充分利用了公司的结余资金，让自己享受到一个“公家”的房子，不劳而获的喜悦是什么都无法比拟的。相比为了少交税一点一点逐年把公司的留存收益发给个人，10年后再买房，我宁愿选择早享受；再说，10年后的房价就不是今天这个数了；

3> 我若不住了，这房还能继续出租。公司的房产法律风险由公司承担，个人资产得到保护；

4> 只有全球知名的大公司才为员工提供住房，比如 IKEA，据说冰岛的每个员工可以居住公司提供的微型公寓一套。打造国际形象，从用公司的钱买房开始。

你还得考虑的：

1> 公司不能使用 principal residence exemption。卖房时房子有涨幅，公司交增值税；若房产市场像目前这样低迷就无所谓了；再说，一个家庭在同一时段只能指定一处 principal residence, 我既然已指定了夫妻共同的住所作为家庭的 principal residence,   就不能再同时指定其他；从这一点上看， 没有利用到 principal residence exemption 对我来说并不可惜；

2> 新公司报租金，被动收入的税率尽管高到 50.17%，不过抵掉保险、贷款利息、地税、管理费、维修、水电气之后，剩不下多少，交点儿税完全可以接受；

3> 当然还得考虑一下2019年的新税法，不明就里的同学可以参考这一篇 2019新税法对公司的影响。我大致算了，如果房子出租，每月可有2500-2800块的租金收入，除去费用，还能剩一两万，依旧低于5万门槛， 因此我暂不用理会关联公司的被动收入对 small business limit 的影响；

4> 如果读了我的文章，你开始认真考虑用公司买房了，请再读这篇 出租房用个人持有、还是公司持有，哪个省税；注意：这篇的大前提是个人和公司都有足够的钱财，完全不考虑个人指望从公司拿钱出来的情形；如果你和我一样，手头钱不够，但有着一家经营得还算不错的公司，那就一起打打公司的主意呗。

马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。