海外买家加拿大房产租金收入税务问答

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借着各国政府比赛印钱的春风，加拿大房市火了起来，据说每一个在卖的房子，都有几十个买家在抢。国内很多人都在考虑全球资产配置，如果您投资加拿大房产并出租，有如下问题可能需要了解：
问：海外买家加拿大房产的租金有在加拿大缴税的义务么？答：有的。（古今中外都一样，要留下买路钱）问：什么时候交？
答：收到租金后的下个月15日前，预缴税金。

问：交多少？
问：方式一：全部租金的25%。方式二：净收入（租金-可抵扣费用）的25%。问：方式二看起来不错，任何人都可以采取这样方式么？
答：不可以，想使用方式二，需要在加拿大找到合适的代理人，并向税局提交申请，税局批复之前，不能使用方式二，必须使用方式一。

问：谁可以做代理人？
答：代理人必须是加拿大居民。亲朋好友，租客，地产经纪，会计师等都可以。

问：为什么都不喜欢做代理人？
答：代理人有连带责任，如果非税务居民没有缴税，税局有权向代理人追缴。

问：按租金总额（方式一）每月预缴税金，第二年初还需要报税么？
答：可以不报，但是预缴的25%就没有机会拿回来了。

问：按净收入报税（方式二）每月预缴税金，第二年还需要报税么？
答：一定要报。

问：报税需要税号么？
答：需要的，向税务局申请，可以获得一个临时税号（ITN）

问：没有代理人，但想预缴税金，需要做什么？
答：需要向税务局申请一个非税居民账户（NRK）并交钱，第二年3月31日前向税务局提交缴款信息。

问：怎么开设非税居民账户（NRK）?
答：由申请者本人打电话给税务局，在电话里提供信息后，即时可获得号码。

问：申请人如果不在加拿大，不方便打电话（听说税务局电话最少要等2个小时），怎么申请非税居民账号？
答：可以写信申请。

问：没有按时预缴税金，会有什么后果？
答：税务局会按应预缴金额最多10%的罚款+利息；如第二次违规，罚款最多20%。

问：一直没有预缴税款，也没有报税，还有其他影响么？
答： 卖房子的时候，会影响向税务局申请“非居民房产交易清税凭证”，买房人可能拿不到卖房款（在这个万税的国度里，税总是要还的）。

问：以前不知道这些规定，没有预缴税款，也没有报税，怎么办？
答：税务局是很贴心的，允许一次性补报以前漏报的租金收入。可能会收利息，但不会罚款。第二次就难说了。

问：房子今年出租亏损，可以抵扣明年的盈利么？
答： 不可以，年年结清。

问：如果房租有盈利，申报后最终的税率是25%么？
答：不是的，实际是25%*（1+48%），额外还收税金48%的费用。挺高的。

问：有其他非税务居民在产权上，由其中一个申请非居民账号NRK，预缴税款并报税可以么？
答：不可以，每个人都要分别做。